不動産を売却し、その代金を返済にあてることです。
任意売却とは、住宅ローン等のお金を借りている人 [債務者] と住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関 [債権者] との合意のもと、債務を整理して不動産を任意に売却することです。
住宅などの不動産を購入する場合、ほとんどの人はその費用を債権者から融資してもらい、月々の返済を行います。そして融資の担保として、債権者は住宅に対して抵当権を設定します。しかし、何らかの事情で月々の返済を滞納することになった場合、債権者は最終的に担保となった住宅を差し押さえ、競売の申し立てをします。競売での落札価格は、市場よりも非常に安い価格になることが多いようです。このため、大切な家を失った後もなお、多くの借金が残るケースが多く見受けられます。そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者が納得できる価格で売買を成立させることを任意売却といいます。任意売却であれば、少しでも有利な条件を債権者と話し合ったり、引渡しの時期を調整することも可能です。また、債権者によっては一時金の支払いに応じてくれることもあります。
任意売却の場合、競売と違い市場価格に近い価格で販売することができます。このため、不動産の処分後に残る債務（残債）が当然少なくなります。また、債権者に対して競売よりも早く、多くの返済を行うことが可能なため、残債について現状に即した対応をとってもらうことが可能です。
自己破産も任意売却も、不動産を処分して債務に当てるという意味で大きな違いはありません。しかし、自己破産では事実が公のものとなってしまう上に不動産を含むすべての資産の凍結が行われます。自己破産後は移動（引越し、旅行など）の制限、職業や資格の制限、破産管財人による郵便物の管理が行われます。さらに、自己破産した本人は返済を免れる代わりに連帯保証人が返済を迫られることとなります。連帯保証人による返済は一括返済となる場合が多く、連鎖的な自己破産を招くパターンがよく見られます。任意売却では、上に挙げたようなデメリットをすべて回避することができます。しかし、住宅ローン以外にもローンを抱えている場合には、自己破産をお勧めする場合もあります。最善の解決方法はお客様により異なります。ぜひ一度今の状況をご相談ください。
任意売却での販売方法は、一般の中古住宅や中古マンションの販売方法と変わりません。購入者との交渉により、住宅の引渡し時期をお客様の都合のいい時期に設定してもらうことも可能です。ですから、ご近所や職場の方には通常の住み替えにしか見えません。
売却代金はすべて債務にあてられるわけではありません。債権者との交渉次第では、一部を住宅の売却に必要な諸費用や仲介手数料、管理費や修繕積立金の滞納分に当てることができます。また、債権者によっては一時金の支払いに応じてもらえる場合もあります。場合によっては、引き続き自宅として住み続けることや不動産を残すことも可能です。
住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関（債権者）との交渉、物件の売却はすべて専門スタッフが行います。弁護士・司法書士といった法律の専門家からアドバイスを受けることも可能です。知識と経験豊富な任意売却専門スタッフがすべてをサポート、納得いただけるまで何度でもご相談ください。少しでも不安があれば遠慮なくご相談ください。相談料・コンサルタント料といった費用はかかりません！お客様にとって一番の解決策をご提案します。安心してお任せ下さい。
任意売却時と比べ、売却価格が市場よりもかなり安くなってしまうということは、その分残債は多くなってしまいます。一般的には、近隣相場の２～３割ほど安く取引されることが多いようです。それと引越し費用等の交渉が一切できないということです。
競売で自宅を失い、残った債務は自己破産をしない限り、この残債を支払わなければなりません。また、当面の生活費用や引越し費用もお客様が準備しなければいけません。
どなたでも自宅が競売にかけられてしまうと心に深いキズが残ります。物件についても裁判所で公示されるだけでなく、新聞やインターネットなどにも掲載されます。また、たくさんの不動産業者や買取希望者が近所を聞き込みに回ったり、チラシを配ったりします。これでは、売却を内密に行うことは難しいです。
場合によっては落札まで数年かかることもあります。しかし、落札されるまでの間住み続けることが出来るでしょうか？いつ落札されるのかと落ち着かない日々を送ることになります。
＜仲介手数料＞
任意売却も通常の不動産売買と変わらないため物件の売却にかかわる仲介手数料「売買価格×３％＋６万円＋消費税」が発生します。しかし、この手数料は住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）や銀行等の金融機関（債権者）より支払われるため、お客様が費用をご負担することはありません。また、任意売却に関わる相談料やコンサルタント料は一切頂いておりません。
＜諸費用・経費＞
司法書士に払う登記費用は、債権者が負担します。お客様の負担はありません。滞納してしまったマンションの管理費等は、売却代金から清算されます。税金の滞納分については、管轄する役所により取扱いが異なる場合があります。
＜引越し費用など＞
基本的に、次の住居や引越し費用はお客様が準備することになります。ですが債権者によっては、引越し費用など一時金の支払いに応じてくれることもあります。「引越し費用○○万円差し上げます」などを謳い文句にした業者は悪徳業者の可能性がありますので十分にご注意ください。
給与が下がってしまった、リストラされてしまった、金利の特約期間が終わってしまった…その結果、住宅ローンの返済が難しくなってきたと感じたならば、まずはお借入れ先にご相談ください。返済方法の変更や返済期間の延長などの相談に応じてくれるでしょう。それでも返済に悩むようであれば、任意売却について一度お考え下さい。
ここまでは任意売却が可能な期間です。期間入札が始まってしまうと、あとは競売の結果を待つしかありません。
任意売却で得た金額よりもローンの金額のほうが大きければ、その差額が「残債」として残り、お客様が返済していくことになります。この残債は速やかに支払うべきものですが、まとまったお金があるならばそもそもローンの滞納はしていないはずです。では、どうやって残債を支払うのか？簡単です。例えば月に１万円というような無理のない金額を支払うようにすればいいのです。債権者も任意売却に至った理由は理解しています。残債を強引に取り立てるのではなく、確実に支払っていただきたいのです。また、債権者は「サービサー」と呼ばれる債権回収専門業者へ残債の売却を行う場合があります。この場合、残債はサービサーの管理するところとなり、月々の返済もサービサーに対して行うこととなります。
| 任意売却前 | 任意売却後 |
|---|---|
| 住宅ローン 2,500万円 |
残債 500万円 |
| 月々の返済 10万円 |
月々の返済 1万円 |
| ボーナス払い 25万円 |
ボーナス払い なし |
無理のない支払いで
新しい生活を始めましょう。
任意売却後も多く残る残債についてはサービサーにお金が無い旨を伝え、残債を少しでも減らしてもらうようお願いする方法があります。売却したのちの残債は、銀行からしてみると無担保の不良債権となるため、二束三文でサービサー（債権回収専門業者）に債権を譲渡することが多いです。そこで債務者は、そのサービサーに直接お金が無い旨を伝え、残債を少しでも減らしてもらう交渉をすることにより債権を大幅に軽減することが期待できます。※ただし、住宅金融支援機構など公的金融機関では債権譲渡や債権免除の考え方はありません。
競売でも任意売却でも、残った債務を払う義務があります。しかし、競売では任意売却よりも安く売却されてしまうため残債が多くなってしまいます。また、任意売却であれば残債を無理のない方法で支払うよう交渉することができます。これは競売にはない大きなメリットです。競売開始決定通知が届いたばかりであれば、まだ半年ほどの猶予があります。残債は少なければ少ないほどいいはずです！入札が実施される前に、任意売却による売却をお考え下さい。もう手遅れだ、どうしていいかわからないと途方に暮れているお客様もいるかもしれませんが、入札前であれば任意売却のチャンスはまだ残っています！
入札前なら間に合います！一刻も早くご相談ください！
住宅ローン任意売却相談会を毎月第2第4土曜日の2回開催いたします。
時間：10：00～19：00
場所：本協会にて
栃木県宇都宮市宿郷1丁目19番17号
パースレジデンス宿郷2F
※事前申込みが必要です。
その他個別相談は随時受け付けしております。 お気軽にご連絡ください。
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